もう迷わない！実家の不動産、売却？活用？判断のチェックリスト

もう迷わない！実家の不動産、売却？活用？判断のチェックリスト

親御さんから相続した実家。 「思い出が詰まっているから手放したくない」 「でも、誰も住まないし管理も大変…」 「売った方がいいのか、誰かに貸すのがいいのか…」

このようなお悩みをお持ちの方は、非常に多くいらっしゃいます。 実家の不動産は、大切な資産であると同時に、扱い方を間違えると「負動産（負の資産）」になってしまう可能性も秘めています。

今回は、相続した実家をどうするか迷っている方のために、「売却」「活用」「そのまま所有」という3つの選択肢を比較検討するための具体的なチェックリストと、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

判断の前に、まず確認！「相続登記」は済んでいますか？

実家の不動産を売却するにしても、賃貸に出すにしても、まず大前提として、亡くなった親御さんからあなた（相続人）へと名義を変更する「相続登記」が完了している必要があります。

2024年4月1日からは、この相続登記が法律で義務化されています。 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

もし相続登記がまだの方は、他の選択肢を検討する前に、まず相続登記を済ませることから始めましょう。

選択肢①「売却」を検討する際のチェックリスト

実家を売却することで、現金化して相続人全員で分けやすくしたり、維持管理の負担から解放されたりといったメリットがあります。

• ☑︎ 市場価値はどれくらいか？ 立地や築年数、広さなどを考慮し、不動産会社に査定を依頼してみましょう。相場を知ることが最初のステップです。
• ☑︎ 大規模な修繕は必要か？ 売却前にリフォームやリノベーションが必要な場合、その費用が売却価格に見合うか検討が必要です。
• ☑︎ 売却益に対する税金は？ 売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」などを利用できる場合もありますが、専門家への確認が必要です。
• ☑︎ 仲介手数料などの諸費用は？ 不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用など、売却にかかる諸費用も考慮しましょう。

選択肢②「活用（賃貸など）」を検討する際のチェックリスト

実家を売却せず、賃貸物件として貸し出すなどして活用する方法です。家賃収入を得られる可能性があります。

• ☑︎ 賃貸需要は見込めるか？ そのエリアに賃貸物件を求める人がいるか、家賃相場はどのくらいか、不動産会社に相談してみましょう。駅から遠い、築年数が古いなどの場合、借り手が見つかりにくいこともあります。
• ☑︎ リフォーム費用はどれくらいか？ 貸し出すためには、入居者が快適に暮らせるようにリフォームが必要な場合がほとんどです。その費用と、得られる家賃収入が見合うか慎重に判断しましょう。
• ☑︎ 管理の手間はかけられるか？ 入居者の募集、家賃の徴収、設備の故障対応など、賃貸物件の管理には手間がかかります。不動産会社に管理委託することも可能ですが、その分の費用が発生します。
• ☑︎ 固定資産税の優遇は？ 住宅が建っている土地は、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）があります。賃貸に出せば引き続き優遇を受けられますが、もし建物を取り壊して更地にした場合は優遇がなくなるため、税金が高くなります。
• ☑︎ 将来の再売却は検討するか？ 一度賃貸に出すと、居住中の入居者がいると売却しにくい場合があります。将来的に売却する可能性も視野に入れて検討しましょう。

選択肢③「そのまま所有」のリスク

「とりあえず現状維持で」という選択は、管理の負担や金銭的リスクを伴うことを理解しておく必要があります。

• ☑︎ 維持管理はできるか？ 庭の手入れ、郵便物の管理、換気、清掃など、誰も住まなくても家の維持には手間がかかります。遠方に住んでいる場合、その負担はさらに大きくなります。
• ☑︎ 固定資産税などの維持費は払えるか？ 毎年、固定資産税や都市計画税がかかります。さらに、老朽化が進んで自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
• ☑︎ 倒壊や事故のリスクは？ 老朽化した建物は、台風や地震で倒壊したり、屋根や外壁が剥がれ落ちたりして、隣家や通行人に被害を及ぼす可能性があります。管理責任は所有者にあります。

まとめ：後悔しない選択のために、多角的な視点からの検討を

相続した実家の扱いは、ご家族の状況や不動産の特性によって最適な答えが異なります。 最も大切なのは、安易に判断せず、それぞれの選択肢のメリット・デメリットをきちんと理解した上で、ご家族で話し合い、後悔のない決断をすることです。

「実家がいくらで売れるのか、活用できるのか知りたい」 「相続登記から、その後の手続きまで一貫して相談したい」

司法書士法人おうみアット法務事務所では、相続登記はもちろんのこと、その後の不動産の売却や活用についても、信頼できる不動産会社や税理士と連携し、皆様にとって最善の解決策をご提案いたします。

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